安徽省商品房预售资金监管办法

第一章 总则

    第一条 为规范商品房预售资金监管，维护商品房建设施工和买卖交易当事人的合法权益，防范预售商品房项目风险。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》，以及《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 安徽省行政区域内商品房预售资金的收存、拨付、 使用及监管，适用本办法。

    本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，购房人按照与开发企业签订的《商品房买卖合同》约定支付的，用于购买标的房屋的资金，包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、一次性付款、分期付款和其他形式的购房款。

    第三条 安徽省住房和城乡建设厅负责监督指导全省商品房预售资金监管工作。设区市、县(市)住房和城乡建设或者房产管理部门(以下简称“住房城乡建设(房管)部门”)负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

    人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

    银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

    第四条 商品房预售资金监管实行专户专存、专款专用、 全程监管的原则。

    第五条 住房城乡建设(房管)部门要会同人民银行分支机构、银保监等部门推动房屋交易合同网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第二章 监管银行及账户

    第六条 住房城乡建设(房管)部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门，综合商业银行的资信状况、监管能力、 服务水平、网络技术条件等因素，通过公开标等方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行(以下简称“监管银行”)应当通过住房城乡建设(房管) 部门门户网站向社会公示。

    住房城乡建设(房管)部门应当建立监管银行名录，与监管银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，明确双方权利义务关系。

   第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一次预售许可申请对应-个账户的原则，在项目所在地监管银行开设监管账户，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。

    第八条 住房城乡建设(房管)部门、监管银行、房地产开发企业应当签订《商品房预售资金三方监管协议》(以下简称"监管协议”),明确预售资金收存和使用方式、监管额度、 违约责任等内容。

    第九条 房地产开发企业申请预售许可时，应当在商品房预售方案中说明预售资金监管计划。预售资金监管计划应当有以下内容:

    (一)项目用款计划；

    (二)项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；

    (三)监管银行名称、监管账户名称及账号；

    (四)其他需要说明的情况。

    房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将监管银行名称、监管账户名称及账号等信息在商品房销售场所显著位置，以及住房城乡建设(房管)部门门户网站进行公示。 商品房销售场所同时应有预售资金收存风险提示。

第三章 预售资金收存、拨付和使用

    第十条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。购房人根据房地产开发企业出具的《商品房预售资金缴款通知书》，到监管银行现场办理或者通过专用POS机刷卡，将购房款直接存入监管账户，房地产开发企业应当开具收款凭证。购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行、住房公积金中心应当将按揭贷款、 住房公积金贷款直接汇入监管账户。

    第十一条 住房城乡建设(房管)部门应当建立健全以楼盘表为索引的房屋交易合同网签备案系统及商品房预售管理系统，在办理网签备案时，商品房预售资金同步存入监管账户。

    第十二条 房地产开发企业办理商品房交易合同网签备案前，应当查验购房人的购房款存入监管账户凭证，否则不予申请办理备案。

    第十三条 监管账户内的商品房预售资金(以下简称“监管资金”)分为重点监管资金和一般监管资金。

    重点监管资金是指确保项目竣工交付所需要的资金。项目所在地住房城乡建设(房管)部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定额度。 对于全装修商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。重点监管资金用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料，设备等相关费用，不得用于缴纳上地款、罚款，以及支付借(贷)款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。 监管账户存续期间，监管银行不得擅自扣划，设立子公司的开发企业集团公司不得抽调。

    一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

    第十四条 房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金:

    (一)地下结构完成后，达到规划设计总层数三分之一时， 使用资金额度不得超过总额的30%;

    (二)主体结构封顶时，累计使用资金额度不得超过总额的60%;

    (三)竣工验收合格时，累计使用资金额度不得超过总额的90%;

    (四)完成房屋所有权首次登记，且监管协议无其他约定的，解除预售资金监管。

    住房城乡建设(房管)部门可以根据本地区预售许可条件、 单体工程建设进度、小区综合查验、企业信用及房地产市场调控需要等要素，进一步细化重点监管资金拨付节点和额度。对于超高层建筑可以根据建筑施工合同约定的付款节点，结合工程形象进度，适当增加使用节点。

    第十五条 房地产开发企业申请使用重点监管资金，应提交下列资料:

    (一)《商品房预售资金重点监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料；

    (二)开发、施工、监理等项目有关单位联合出具的工程建设进度证明材料及影像资料；

    (三)申请向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供与上述单位的合同及对方指定的银行账户。已提前向上述单位支付相关款项的，提供付款证明；

    (四)监管账户对账单；

    (五)应当提供的其他材料。

    第十六条 住房城乡建设(房管)部门应当根据工作实际， 结合必要的节点现场核查，自受理申请之日起5个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金重点监管资金通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据住房城乡建设(房管)部门出具的通知书，在3个工作日内办理完成资金拨付。

    第十七条 监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额，房地产开发企业可以提交《商品房预售资金一般监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料，申请使用一般监管资金。 住房城乡建设(房管)部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金一般监管资金通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据住房城乡建设(房管)部门出具的通知书，在3 个工作日内办理完成资金拨付。

    第十八条 预售商品房项目出现重大风险时，住房城乡建设(房管)部门应当建议项目所在地政府设立应急监管账户，

设(房管)部门应当建议项目所在地政府设立应急监管账户实施封闭管理，保障项目资金安全，优先用于项目有关工程建设，保障农民工工资支付。监管银行应当予以配合。

第四章  预售资金监管的解除

    第十九条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后，且监管协议无其他约定的，房地产开发企业可以提交《商品房预售资金解除监管申请表》及经办人身份证明等相关材料，申请解除商品房预售资金监管。

    第二十条 住房城乡建设(房管)部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意解除商品房预售资金监管通知书》；不符合条件的，应当书面告知。 监管银行应当依据住房城乡建设(房管)部门出具的通知书， 在3个工作日内办理完成解除。

    第二十一条 房地产开发企业与购房人协商解除商品房买卖合同关系的，应当共同到有关部门申请撤销房屋交易合同备案，可以同时提交《商品房预售资金退款申请表》及有关材料申请退款。住房城乡建设(房管)部门应当自受理申请之日起2 个工作日内完成审核。对符合条件的，向双方出具《同意商品房预售资金退款通知书》，不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据住房城乡建设(房管)部门出具的通知书，在3 个工作日内将监管资金退回购房人指定的个人账户和贷款银行账户。

第五章 监督管理

    第二十二条 住房城乡建设(房管)部门应当牵头制定或者修订本地商品房预售资金监管实施细则《商品房预售资金监管金融服务协议》和《商品房预售资金三方监管协议》文本。 对监管银行名录实施动态管理，及时淘汰违反本办法规定、未按照协议履行义务、无法承担预售资金监管工作以及违法违规的银行。简化资金申请材料，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。

    第二十三条 住房城乡建设(房管)部门、人民银行分支机构、银保监部门应当建立联合监管协同机制，及时查处房地产开发企业、商业银行违法违规行为。

    第二十四条 房地产开发企业有下列行为之一的，住房城乡建设(房管)部门应当责令限期整改，可以暂停监管资金拨付，并记入企业信用档案，向社会公示。逾期未改正的，应当暂停商品房预售和合同网签备案。造成严重后果的，依法追究法律责任:

    (一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户，或者以其他方式变相逃避商品房预售资金监管的；

    (二)以提供虚假材料等欺骗、隐瞒方式申请或者套取监管资金的；

    (三)未按规定使用监管资金的；

    (四)其他违反本办法或者监管协议的行为。

    第二十五条 施工、监理等项目相关单位通过出具虚假证明等方式，协助房地产开发企业违规申请、套取、使用监管资金的，由行业主管部门依法依规对责任单位和责任人予以处理， 并记入企业信用档案，向社会公示。

    第二十六条 监管银行应当严格按照监管协议做好监管账户出入账监控，定期与住房城乡建设(房管)部门进行对账， 积极配合商品房预售资金监管工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题的，应当停止拨付，并立即告知住房城乡建设(房管)部门。住房城乡建设(房管)部门要及时作出处理。

    第二十七条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当立即告知住房城乡建设(房管)部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》 (法[2022]12号)规定。

    第二十八条 监管银行有下列行为之一的，住房城乡建设(房管)部门依据协议取消银行监管资格，人民银行分支机构、 银保监部门依据相关法律法规及考核评价制度作出处理。造成损失的应当承担相应赔偿责任:

    (一)监管银行未及时拨付监管资金的；

    (二)监管银行擅自拨付、挪用、划扣监管资金的；

    (三)发放贷款的银行未直接将按揭贷款、住房公积金贷款汇入监管账户的；

    (四)发生第十八条规定的紧急情形时，监管银行未按要求协助将商品房预售资金等相关项目资金，汇入应急监管账户封闭管理的。

    (五)其他违反本办法或者监管协议的行为。

    第二十九条 相关部门和单位工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为的，应当承担相应的法律责任。

第六章  附则

    第三十条 本办法自印发之日起施行。有效期5年。