淮南市城镇老旧小区改造工作导则

第一章  总则

第一条（制定依据）为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（皖政办〔2020〕21号）等文件精神，结合我市实际，制定本导则。

第二条（定义范围）城镇老旧小区改造是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、市属企业家属区），2000年底前建成的老旧小区应全部纳入改造范围。

第三条（总体思路）城镇老旧小区改造以城市更新行动为统领，遵循大片区、整体性改造提升的原则，坚持“以人为本、政府主导、居民自愿、统筹规划、因地制宜、节约集约、市场运作、建管并重”的思路，从拆除违建、环境治理、住房安全、功能提升等方面，着力改善居住条件、生活环境和功能品质，加快建设美丽宜居住区。

第四条（职责分工）各区政府作为辖区内城镇老旧小区改造工作主体和责任主体，要建立健全职能部门、街道社区、利害相关人等广泛参与的工作联动机制，明确目标任务，组织实施改造工作。市住房和城乡建设局负责制定城镇老旧小区改造年度计划、过程监管调度、年度绩效考评等工作；市发改、自规、财政、工信、公安、民政、教体、商务、消防等部门按照职责分工，履行相应的指导、管理和监督职责，共同推动城镇老旧小区改造工作。

第二章  计划方案

第五条（计划生成）区住房和城乡建设局组织自然资源、城管等部门以及乡镇街道、社区，广泛征求小区业主的改造意愿，经2/3以上业主同意改造后，由业主委员会或业主依法表决确定的业主代表等向所在街（镇）和社区居委会申报改造，承诺自愿支持小区改造、接受物业长效管理、缴纳物业管理费、拆除违法建筑，并就小区内公共资源的利用达成一致意向，梳理形成城镇老旧小区改造项目库，对具备成片改造的进行打捆。结合本辖区财政承受能力评估情况，编制年度改造计划（含小区、片区个数、栋数、户数、改造内容和计划投资等），明确项目实施（投资）主体，经区人民政府审查后，报市住房和城乡建设部门初审，经市人民政府审定后，由市住房和城乡建设局下达年度改造计划任务。

第六条（小区体检）改造前对照《社区生活圈规划技术指南》标准，从三个维度开展片区体检工作。房屋安全纬度主要包含屋顶、外立面、楼道、户内、地下室等；基础设施纬度主要包含小区内违章建筑、雨污分流、道路、消防、安防设施、强弱电管线、供水、燃气、环卫设施、非机动车充电设施等；公共配套服务纬度以社区为单位，主要包含养老、托幼、停车、充电、休闲健身广场等内容，形成“一单一台账”（“一单”为体检问题清单、“一台账”为老旧小区体检台账）工作成果。

第七条（意见征求）改造前对照《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》，采取“清单+自选”的方式，将改造需求清单和加装电梯意愿、房屋维修资金补建、改造小区物业管理方式等自选改造内容，全面征求居民意见，比例不低于80%。

第八条（方案制定）结合体检报告、各方改造需求，制定初步改造提升方案，经业主依法表决通过后，在小区、社区现场公示，进行第一次征求意见。根据征集的意见分类整理，进一步细化具体改造方案（含改造效果图），形成具体改造项目清单、编制项目概算等，在小区、社区现场公示，再次征求居民意见。对居民提出的合理意见应予认真采纳，并对改造方案进行优化调整。经区人民政府初审，提交市自然资源和规划委员会审议通过后实施。

改造方案需要包含以下内容：小区雨污分流改造，取消化粪池，阳台水接入污水管网，落水管接入雨水管，不得散排；供水、供气、供电、通信等管线入地改造；安装坡道扶手、平改坡、加装电梯等无障碍设施改造；楼道整治、楼体外立面综合整治、屋面防水和消除住房安全；结合小区内拆违腾退的空地和小区周边实际，布设非机动车停放点及充电设施、停车场、机动车充电设施、养老、托育、休闲、社区食堂、卫生、便利店等公共服务设施。

第三章  项目实施

第九条（主体确定）各区作为实施主体，采取项目打捆，统一招标实施的方式，引入优质施工企业。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式，统筹社会资本参与存量资源利

用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+运营”一体化实施。

第十条（拆违先行）按照“先拆违、后改造”的原则，通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式，在改造前对小区内私搭乱建的、存在结构安全隐患的、妨碍消防通道的构筑物依法全面拆除。

第十一条（地下地上一体）根据《淮南市主城区架空线缆专项整治工作实施方案》要求，按照计划共享、设施共建、合理分担的原则，协同推进供排水、燃气、热力与强弱电等管线同步入地，小区红线内及出入小区地下管道由地方政府负责管沟开挖、管道预埋、覆土，专营单位负责线路埋设及废旧线路规整；小区红线外的线路改造由专营单位负责，改造后移交给专营单位负责维护管理。

第十二条（小区内外一体）小区内外整体同步改造，打通居民便捷、顺畅、平安出行“最后一百米”，实现与市政设施贯通。通过闲置的老房子、改造公共房屋等方式，嵌入“一老一小”、停车充电、休闲文体、社区服务等功能，构建完整社区服务体系。

第十三条（引导多方参与）充分发挥基层党组织作用，搭建与改造居民交流议事平台，畅通诉求渠道，通过聘请党员代表、居民代表、物业代表等方式，引导居民全过程参与，实现由“被动改造”向“主动共建”转变。

第十四条（过程质量监管）各区城镇老旧小区改造项目纳入市级施工质量监管，由市建筑管理处开展常态化质量监管；市住房和城乡建设局开展城镇老旧小区改造专项督查，采取查阅资料、现场查看和交流座谈相结合的方式，对各区城镇老旧小区改造项目前期手续资料、施工过程资料、资金管理使用情况以及现场情况进行全方位督查。

第十五条（全过程跟踪审计）委托第三方机构，对老旧小区改造项目进行开工前审计、跟踪审计和竣工决算审计，将事后审查与事前、事中监督并举，强化全方位审计监督。完善老旧小区改造工程计价依据、标准、指标指数等，严格控制项目投资，严格监管补助资金使用。

第十六条（竣工验收）按照《淮南市城镇老旧小区改造工程验收实施办法（试行）》，组织街道、社区、物业、居民代表及参建单位等参加验收。验收通过后改造实施单位办理资料整理、归档和移交工作。

第十七条（建后管养）改造后的小区要同步落实管理单位，明确管养责任，加强后续管理，巩固改造成果。完善社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调工作机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护好改造成果。

第十八条（绩效考核）市住房和城乡建设局组织开展城镇老旧小区改造绩效考核，从老旧小区改造工作推进程度、资金筹措使用、长效管理机制建设、引入社会资本、居民满意度等方面，对各区城镇老旧小区改造年度任务完成情况进行全方面评估，评估结果将应用于下一年度上级财政资金分配。

第四章  附则

第十九条各区人民政府依据本导则制定本辖区实施细则。寿县、凤台县、毛集实验区城镇老旧小区改造工作可参照本导则执行。

第二十条本导则自印发之日起施行，由市城市功能品质活力提升工作专班办公室负责解释。